Gdy posiadam oszacować koszt inwestycji w pomieszczenie na aukcję lub pod wynajem?

Reklama: Domy Bydgoszcz

Kiedy mam określić koszt inwestycji w przebywanie na aukcja lub pod wynajem ? To jakieś z badań, które słyszę bardzo często, szczególnie od młodych inwestorów. Odpowiedź jest wcale prosta. Potrzebujesz policzyć dokładnie całkowite koszty jakich się spodziewasz i przyłączyć do ostatniej liczby 15 % … A właściwie na serio. W prac koszty potrzebujesz uwzględnić całkowite koszty jakie ponosisz w układu z inwestycją, czyli koszty zakupu nieruchomości, koszty utrzymania, koszty remontu i wyposażenia, oraz koszty sprzedaży lub wynajmu. W nowym artykule omówię szczegółowo wszystkie pozycje.

Koszty zakupu nieruchomości

Wspominając o kosztach zakupu jestem tutaj na sprawy wszelkie koszty jakie poniesiesz przy zakupie nieruchomości. Jeśli współpracujesz z pośrednikiem, zatem w ostatniej pracy uwzględniasz jego prowizję. Jeśli finansujesz swoją inwestycję kredytem, to w tej prac uwzględniasz koszty kredytu, które ponosisz jednorazowo. Utarło się, iż to sprawiający ponosi koszty umowy notarialnej. Do tego powstają również koszty odpisów, wpisu do księgi wieczystej, podatku PCC. O ile niektóre z nich są to wydatki urzędowe, więc z góry narzucone ustawą lub rozporządzeniem, wtedy na dowód koszty taksy notarialnej zawsze, tylko toż jednak warto negocjować. Pamiętaj, że notariusz wtedy też biznesmen i także powinno mu podlegać, aby to dziś spośród jego usług skorzystał. Zawsze rekomenduję inwestorom zbudowanie zespołu ‘doradców’, z jakimi na określone współpracują przy naszych inwestycjach. Jednym z takich fachowców winien być tylko notariusz, który dzięki stałej współpracy będzie brał cię priorytetowo również w istocie czasów kiedy zaś w myśli stawek taksy notarialnej.

Koszty bieżącego utrzymania nieruchomości

To koszty nieruchomości, które ponosisz w sezonie pomiędzy zakupem a sprzedażą. Uwzględnij w tej ról min: raty kredytu, podatki od nieruchomości, zaliczki na obsługę i media, zaliczki na fundusz remontowy, ceny za media, koszty ubezpieczenia itp.

Koszty remontu

Najczęściej chyba pojawiające się pytanie przy okazji dyskusji na punkt flipów to badanie: ‘jak właśnie określić koszty remontu?’. Niestety odpowiedź na owo pytanie nie jest taka popularna. Wymienia się, że liczenie kosztów remontu to nauka, której szacujesz się wraz z nowymi inwestycjami. Także to stanowi prawo. Że w naszym końca nie brakuje fachowców i ekspertów z remontów. Na ich temat powstają nawet programy kabaretowe, jak chociażby słynne obecnie ‘będzie człowiek zadowolony’. Ta niemożliwa sława tak zwanych ‘fachowców’ mocno chce na branży.

Zalecam, aby na wstępie posiłkować się wiedzą (oraz wyceną) kontraktora. Korzystanie w zespole doradców zaufanego generalnego wykonawcy budowlanego (kontraktora) jest wysoce ważne.

Oprócz kosztów ekipy remontowej oraz materiałów, tym co generuje kurs jest czas.

Że nie powinnam się do ostatniego służyć, ale trudno, spowoduję to. Uważam, że samodzielne oszacowanie kosztów remontu to rola, która stanowi dalej jeszcze poza moim zasięgiem. Tak mam jedno zdanie na temat tego, ile powinien jeść remont w dziale kosmetycznym i podstawowym. Natomiast im daleko zaawansowane prace zawodowe tworzą w sztukę, tym znacznie potrzebuję opinii specjalisty. Ponieważ zawieram w prywatnym systemie sprawdzonego generalnego wykonawcę. Wiem, wiem prawdziwa szczęściara ze mnie. Lecz więc nie samo szczęście, tylko wypracowany efekt. Dlatego uważam, iż na wstępu sprawy z nieruchomościami musisz sobie odpowiedzieć na jakieś szczególnie ważne pytanie. Brzmi ono następująco:

Czy planuję być przedsiębiorcą czy kontraktorem?

Wśród inwestorów znam osoby, które same rozwijają się wykonania większości napraw oraz mniej skomplikowanych prac remontowych. Niektórzy długie tygodnie potrafią spędzić na placu budowy, ubabrani w barwie i kleju. Bez urazy, takie zwolnienie z pewnością pomaga obniżyć koszty. Jednakże nie koniecznie pomaga zaoszczędzić czas. Kiedy się już tak domyślasz nie jestem zwolenniczką tak prostej w własnym regionu strategii ‚wszystko robię sam’. Być może możesz sam pomalować mieszkanie, żyć że możesz te położyć glazurę, terakotę, naprawić podłogę i dać instalację elektryczną. Moim zdaniem jednak, jako inwestor powinieneś raczej szukać innych okazji, rozmawiać ze sprzedającymi, negocjować, pozyskiwać kapitał, edukować się i spędzać godzina w środowisku innych inwestorów oraz nie babrać się w krwi i kleju. Dlatego właśnie wybieram bycie inwestorem. Dlatego też rekomenduję pozyskanie do wymianie sprawnego kontraktora, który będzie obecni służył pomocą zarówno przy remoncie kiedy także przy oszacowaniu kosztów. Jestem szkodliwa bawienia się przez inwestora roli kontraktora, samodzielnej oceny kosztów remontu, i już tłumaczę to szczególnie przy bardziej zaawansowanych wnioskach.

O tymże jakże współpracować z wykonawcą budowlanym przeczytasz w niniejszym punkcie

Koszty odsprzedaży/ wynajmu

To całkowite koszty, jakie poniesiesz w klubu z sprzedażą lub najmem nieruchomości. W współczesnym między innymi koszty home stagingu, zakupu mebli i akcesoriów, ich transport i ewentualne magazynowanie. Na fakt stagingu przeczytasz nic w niniejszym punkcie.

Kolejna pozycja, którą potrzebujesz uwzględnić to wydatki ogłoszeń. Ogłoszenia na portalach internetowych najczęściej są bezpłatne, ale czasem warto zainwestować kilka złotych w danie oferty, gdyż to poprawia jej widoczność, a co za tym idzie zainteresowanie ofertą.

Jeśli przy sprzedaży/ najmie współpracujesz z agentami nieruchomości (co rekomenduję zwłaszcza na wstępie), toż w kosztach uwzględnić musisz także prowizję pośrednika. Wysokość prowizji to dokładnie element podlegający negocjacji, do czego namawiam.

Jeśli poważnie myślisz o zyskiwaniu na nieruchomościach, to nieco będziesz wymagał się przyzwyczaić do płacenia podatków.

Podatek z sprzedaży nieruchomości

W przepisach jest co prawda możliwość usunięcia z podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości po pięciu latach z pory jej zakupienia. To niemniej nie wchodzi w rachubę w przypadku flipów. Inna ofertę na zwolnienie z podatku, to wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na różny cel mieszkaniowy. Ale także spośród tym będzie niestety w przypadku flipów. Zwłaszcza jeżeli w toku jednego roku podatkowego przeprowadzisz kilka transakcji kupna i sprzedaży.

Podatek za sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat z chwili jej wzięcia wynosi 19 % osiągniętego dochodu. Dochód stanowi różnicę między dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, i kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o wartość odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od zbywanych nieruchomości. Obliczony w ostatni rozwiązanie podatek należy uiścić w czasie złożenia zeznania za rok podatkowy, w jakim nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

Podatek od najmu nieruchomości

W ramach najmu prywatnego możesz wybrać ryczałt (8,5% od przychodu) lub zasady ogólne (18% lub 32% od dochodu). Możesz i rozliczyć najem w ramach prowadzonej kampanie gospodarczej, która że być opodatkowana na zasadach ogólnych (18% lub 32% od dochodu) albo na wartościach podatku liniowego (19% od dochodu).

Głównym kryterium wyboru formy opodatkowania jest właśnie wysokość podatku do dania. Choć w sukcesu lokat w nieruchomości pod wynajem, przyjmuje się i pod więc zatem, na jakim czasie swojej strategii inwestycyjnej aktualnie inwestor się znajduje. Czy korzystasz teraz zbudowany portfel nieruchomości i zależy ci tylko na minimalizowaniu zobowiązań podatkowych ? Czy może trochę dopiero stawiasz swoje portfolio nieruchomości a potrzebujesz chce ci na energie kredytowej.

Zysk

Jako profesjonalny inwestor powinieneś też zaplanować swój zysk. Czyli minimalny zarobek, jaki chcesz kupić na określonym modelu. Gdy się do ostatniego wziąć? Wysokość twojego zarobku w dużej ilości określać będzie stan cenowy samej inwestycji. W sukcesu flipów zakup i sprzedaż małego pomieszczenia za 200 000zł nie wygeneruje dla ciebie takiego samego wyniku jak zakup i odsprzedaż apartamentu za 800 000zł. Zaangażowanie gotówki oraz poziom ryzyka przy inwestycji za 800 0000zł są o dużo większe, dlatego i miany zysk powinien stanowić znakomitszy. Mam szansę, iż to rozumiesz. Początkujący inwestorzy częściej skłonni są pozwolić na krótszy zysk. Zarobienie choćby 10 000zł na pierwszym flipie jest odnotowywane w klas sukcesu. A gdy uświadomisz sobie, ile klimatu oraz sile zajmuje się we flipping, raczej nie będziesz zależał się zgadzać się na sprzedaż małe zarobki.

Wysokość zysku powinna stanowić uzależniona z stopnia ryzyka.

Co drugiego kiedy bycie musi tylko kosmetycznych poprawek, oraz co innego jak bierzesz się w piękny remont. Większe zagrożenie zawsze powinno mieć swoje odzwierciedlenie w szerszym zysku. Też jest z okresem, jeśli projekt zajmuje sporo czasu, to dodatkowo powinno mieć bezpośrednie odzwierciedlenie w szerszym zysku. Inaczej wycenisz projekt, w który zaangażujesz tylko kilka tygodni swojego czasu, a inaczej projekt w jaki angażujesz kilka miesięcy.